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07th
SEP·2021

理性看待房企高负债:没有一家企业会因为负债高而倒闭【ca88手机版登录】

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最近,因为一位高管辞职创业,身负低负债舆论标签的泰禾集团又被推至风口浪尖.由头换一换,还是炒冷饭.被财富和名利裹挟的房地产行业,历年来是舆论注目的焦点.

那些享有难以置信财富的地产大佬,和可观规模的房企,天然就是众多所谓财经媒体和部分自媒体收成读者量的最佳名利场.于是,每年房地产行业的年报季都会惹来一怒一甸的声音.近的有地产大佬王健林和他的万达地产.2015年刚问鼎全球华人首富的王健林,就遭到了无厘头的质问《首负王健林?万达地产负债约4205亿元》.

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此后低负债这个萼,就像一块狗皮膏药,被重复张贴在那些有进取心的房企身上,从万超过恒大、碧桂园和万科,再行到融创和泰禾.从2015年至今,堪称年年抹黑.印象中,最耸人听闻的当属去年业绩公布后,老牌龙头万科身陷负债超强万亿,负可敌国的舆论误解中.

低负债镣铐就这样被戴着到房企身上,挥之不去.话说,有时候拿着放大镜探讨非常简单的财务指标,忽视行业的特殊性,很有可能陷于不识庐山真面目的失望.壹说明下房企高负债的基本逻辑.

以这两年发展快速增长的泰禾为事例,这家TOP20房企先前公布了2018年年报,尽管总资产大约2473亿元,同比快速增长17.8%,营收收益约309.85亿元,同比快速增长27.35%,净利润25.55亿元,同比快速增长20.25%.但被人说的还是负债约2112.47亿元,资产负债率86.88%,清净资产负债率高达279.19%.变换之前的降价促销、出让项目股权、质押股权等措施,一时间烘烤为舆论注目的焦点.

泰禾的高负债是如何产生的?三年前,随着地产步入白银时代,行业集中度大大提高,房企规模之战打响.对规模的追赶使许多有志房企踏上主动特杠杆之路.泰禾自由选择在2016年和2017年开始急弯转弯,通过逆周期持续收购乘势夺下了大量的廉价土地储备,很快做到大销售规模.

不过2018年房地产融资放宽之后,关于泰禾负债低企的众说纷纭开始甚嚣尘上.事实上,泰禾的负债状况在地产行业中并远比差劲.

以刚公布年报的TOP10房企绿地为事例,2018年总负债为9276.2亿元,资产负债率约89.49%,近超强泰禾,清净负债率也超过172%.看上去,绿地负债指标非常之低,特别是在是资产负债率相似90%,近超强70%的警戒线.但如果以此来辨别其债务能力,可能会罪形而上学的错误.比绿地总负债更高的只不过大有人在.

在TOP10中,恒大、碧桂园、万科等负债皆超强万亿.涉及数据统计资料,131家A股房企负债近8万亿.TOP10房企资产负债率广泛保持在70%~90%之间,清净负债率多达150%的占到一小半.

与其它行业有所不同,房企的高负债有其特殊性.由于房地产行业实行预售制,房企从获得预售许可证到项目交房竣工最少必须1~2年,国内会计制度规定,这期间接到的款项,不能记预收账款,在财务报表上呈现出的是负债,要求了房企的高负债是一种行业普遍现象.

同时,近两年房地产销售状况良好,销售就越好算入负债的贴现账款越高,导致房企负债率广泛较高,也就是说销售就越多,买的越好,资产负债率有可能越高.不能说道,拿总负债,资产负债率,清净负债率等指标辨别一家房企安不安全性,基本上都是外行,与那些只看市盈率就股市的人一样,罪了刻舟求剑的毛病.

比如,绿地可观的总负债中包括预收账款3382亿元,若加以去除,则负债率将大幅度上升.特别是在2018年构建经营性现金流量净额422亿元,是绿地历史最差水平.穆迪、标普等国际评级机构对绿地保持平稳评级,中诚信国内评级则重返3A.

贰于房企而言,非常简单蛮横地盯住负债率指标,并将其一刀切地定性为保守特杠杆、风险低是不合理的.有所不同房企特杠杆的动机与方式,有息负债的结构,利润率水平、利润结转的节奏都是有所不同的.

要辨识房企信用资质的差异,还必须更进一步挖出每家房企高负债率的成因,挖出其相近负债率背后的微观差异.重点在于:毛利率能否覆盖面积融资成本?股东回报率能否覆盖面积负债的成本?低负债率背后的资产是好还是劣,所求慢还是快.

一定程度上说道,低负债反映的是战略上的大力,是信心,也是企业家精神.比如泰禾低负债的B面是泰禾用这些债务拿了充裕而物美价廉的土地储备,对应着未来的销售额,基本上就是未来的行业名列.企业发展和风险掌控的关键点是拿低廉的好地,同时掌控好现金流.

只有把地拿好,才能打造出好品质,最后构建较好的收益.这才是是泰禾的逻辑所在.截至2018年末,泰禾持有人土储建面460.76万平方米,开建项目计容建面1489.16万平方米,享有90余个项目,主要集中于在一二线城市.

怎么取决于泰禾的资产质量?从城市布局看,泰禾在全国布局了32城,基本环绕京津冀地区、长三角地区、珠三角以及海西经济区、中部地区,这些市场需求大、外用风险能力强劲,需要确保泰禾业务规模持续稳定增长.从产品线看,泰禾新的中式精装院落已沦为行业的现象级文化符号,品牌溢价突显,讲豪宅无以讲中式,讲中式无以讲泰禾.有意思的是,变长注目周期可以找到,负债率增长速度完全和房企销售额增长速度成正比.

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根据彭博的数据,恒大清净负债在过去五年中刷了两番,超过大约5220亿元,而其财务杠杆率则是行业平均水平的两倍多,却在2016年成就了销售冠军.某种程度,2017年的销售冠军碧桂园,合约销售金额大约5508亿元,名列世界第一.

背后正是从2015年到2017年其负债总额从2726.16亿元上升至9330.57余元,资产负债率从75.32%攀升到88.89%.不能说道,没低负债,哪来高歌猛进、世界第一?这几年某种程度发展快速增长的融创也归功于此.耿直BOY孙宏斌曾直言,从不关心负债率强弱,只关心现金流是不是问题.

既要较慢发展,又要较低负债率是不有可能的.一条明晰的成功者路径是,在政策调控背景下反周期的快速增长扩展,缩放杠杆,通过收购把大量土地项目搞到手里,把存货做到一起,为下一步发展打下基础.换句话说,负债下降也意味著体量的扩展,撬动的是未来的盈利.

这也正是前进中的泰禾路径.叁当然,负债就像水中行船,水能载舟亦能覆舟,毕竟越多越好.

必要的负债率,是极好的工具,通过债务的杠杆作用,撬动更大的财富负债率,传达的是一家企业的雄心和星舰.而不当的负债,则不会落得一家企业幸福的未来.

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高而不危才是天道,这一切的前提,都创建在充裕的现金流基础上.没一家房企会因为负债低而破产,但却有很多房企因为现金流脱落而破产.在刚过去的2018年,房地产行业陷于低潮,依据形势泰禾采行了一些佩开源节流的招式.

从去年上半年开始,黄其森开始特别强调回款是刚性指标,所有的考核都以回款为中心.去年第4季度集中于积极开展代号弃冰燎原的逆市抢收行动.在2019年春节后首周,泰禾启动壹号抢收计划,成效显著.

数据表明,在春节后的传统淡季,泰禾北京单周股份金额约15.6亿元,2月份总销售额则突破50亿元.除了增进推盘回款外,泰禾还对一些早已开始销售的收收购项目展开股权招揽,反映在报表上,即体现泰禾在去年吸取了部分少数股东权益.一来减少公司在项目上的权益比例,侧面减少回款金额;二来提升净资产规模,超过叛负债目的.

此外,从去年开始,泰禾就旗下多个项目找寻合作方,交换条件即时的现金报酬和未来的现金反对.泰禾还显著增加了对外投资力度.

2018年仅获得土地10宗,追加土地面积186.78万平米,土地投资金额68.96亿元,同比大幅度上升87.52%.据泰禾公布的2018年年度报告和今年一季报表明,现金流回正、负债提高、盈利能力获得提高,或许一切都有所恶化.截至2018年底,经营性现金流净额超过139.3亿元,构建自2017年到2018年现金流净额由负安乐乡的较小突破.短期负债上升至574.3亿元,期末货币资金则为149亿元,至2019年一季度末,泰禾短期负债更进一步降到461.2亿元.

现金较短债比更进一步提高.清净负债率方面,泰禾由2017年末的475.03%降到384.88%,2019年一季度末则为279.19%.与此同时,泰禾的融资能力也在更进一步强化,集团大力做到多种融资机遇,扩展融资渠道.

在行业融资监管趋严、融资成本大幅度提高的市场背景下,泰禾融资成本只微升0.42个百分点.只不过,看来房企负债,并不用好像过分简单,必须的才是是重返常识而已.

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